Los vicios ocultos son posibles defectos que se encuentran en una cosa y que no pueden detectarse en el momento de la compraventa. La existencia de vicios ocultos en un producto le da libertad al comprador de poder reclamar la reparación del bien, la disminución del precio del producto, la indemnización de daños y perjuicios en caso de mala fe o la resolución del contrato de compraventa al vendedor.

¿Qué dice el código civil sobre los vicios ocultos?

Tal y como indica el artículo 1484 Código Civil, por vicios ocultos se entienden aquellos desperfectos que pudiera tener aquel objeto, producto o cosa vendida y que fuesen difíciles de percibir a simple vista por el comprador.

Dichos vicios ocultos hacen impropio el uso del producto, objeto o cosa adquirida, o bien su utilización se reduce de tal manera que de haberlo sabido por el comprador no habría efectuado la compra o bien hubiera pagado un menor precio por ello. Desgraciadamente, la venta de productos o cosas con vicios ocultos está a la orden del día.

Objetivo del informe

El objetivo del informe es poner de manifiesto, la existencia de unos posibles VICIOS OCULTOS de los cuales, según nos informan no tenían constancia en el momento de realizar la compraventa de la finca en fecha.

Objeto a peritar

Vivienda unifamiliar adosada ubicada en el municipio de Gavà. La vivienda se desarrolla en su totalidad en planta baja, y está formada por un dormitorio, tres dependencias denominadas trastero, salón comedor, baño, cocina, zona de terraza y zona de tender en cubierta transitable. Uso principal residencial, superficie que consta en catastro 97 m2s, año de construcción 1935.

• Finca de elevada antigüedad. Se menciona en catastro una fecha de REFORMA MEDIA con fecha: año 1.998. La vida útil estimada para una edificación residencial se sitúa en los 100 años, siendo necesarias obras de mantenimiento, reforma, y rehabilitación para ampliar esta estimación temporal.

Extremos solicitados:

• Estudio y análisis dela documentación aportada por los solicitantes del informe pericial.
• Emitir conclusiones profesionales, en relación a un siniestro que tuvo lugar en fechas anteriores, en el cual se desplomo el falso techo del dormitorio.

Documentación aportada por el cliente

El perito que suscribe el presente informe ha tenido acceso a la siguiente documentación:

• Presupuestos realizados por empresas especializadas solicitados por el cliente.
• Documentación gráfica y videos de inspección de las zonas afectadas.
• Planos del inmueble.

Antecedentes

El perito realiza una visita de inspección visual a la finca objeto del presente informe, durante esta, se le muestran diferentes patologías, deficiencias y desperfectos relacionados con el estado actual de la vivienda.

Se le relatan los hechos y las actuaciones que han llevado a cabo diferentes empresas especializadas con la finalidad de emitir presupuestos de reparación.

Vicios ocultos de la construcción

Los vicios ocultos de la construcción son defectos o errores en la vivienda, edificio o local, que no se aprecian en la entrega a un cliente final / comprador una finca. Pero estos afloran habiendo transcurrido un tiempo desde la finalización de la transacción. Cuando los vicios ocultos de la construcción aparecen en unos determinados plazos, el comprador tiene derecho a reclamar responsabilidades para la reparación de estos vicios. Dependiendo el defecto que aparezca y el tiempo transcurrido cuando aparece, podrá ser susceptible de reclamación o no.

A continuación se puede ver un listado con los ejemplos de vicios ocultos de la construcción más frecuentes:

• Humedades y filtraciones, consecuencia de una mala impermeabilización o de defectos en la instalación de la red sanitaria.
• Grietas de consideración en muros y tabiques.
• Desprendimiento de ladrillos o material de revestimiento.
• Defectos en solados, pinturas, acabados y azulejos como abombamientos, descoloración y desprendimientos.
• Mal funcionamiento de la red eléctrica, interruptores, luces, y tomas de corriente.
• Tuberías que no funcionan correctamente o colocación de colectores defectuosos.

Cuando una vivienda, local o edificio es entregado y el comprador da el visto bueno, no detectando vicios aparentes, ya no es reclamable, liberando de responsabilidades al vendedor. Este no es el caso de los vicios ocultos de la construcción que no son detectables hasta pasado un tiempo de la entrega, los cuales son reclamables y el vendedor deberá asumir su responsabilidad.

Patologías del caso

Las patologías en la construcción no son más que el estudio de situaciones de ocurrencia de problemas, de fallas o de defectos que comprometen una o más funciones del edificio, o todo su conjunto, como si el edificio estuviese enfermo y necesitase ser diagnosticado y tratado.

La humedad, atmósferas agresivas en los centros urbanos, entornos marítimos, errores de diseño, mala ejecución de las estructuras, rasgo inadecuado, materiales de baja calidad y muchos otros factores, provocan patologías en las edificaciones. La corrosión de armaduras, la carbonatación y la acción de cloruros, entre otras «enfermedades» del hormigón, hacen que pierda su capacidad de resistencia.

Son variados los problemas derivados y, por eso, una excelente gestión de mantenimiento es esencial para conferir más calidad a sus prestados. Sin hablar de la dirección y orientaciones que todos los equipos deben tener para analizar cualquier tipo de patología que pueda surgir en las construcciones. Después de todo, como ya se ha mencionado, el tipo de problema puede ser debido a los siguientes factores:

• El fracaso en el proyecto.
• Cualquier tipo de fallo en la ejecución de la obra.
• Calidad dudosa de los materiales utilizados.
• Problemas o mantenimiento inadecuado de los edificios.

Falta de mantenimiento

Se considera que existe una falta de mantenimiento, cuando no se lleva a cabo los trabajos de adecuación de los elementos existentes en cualquier tipo de edificación que se vean afectados por el paso del tiempo, y el uso normal. Dependiendo del tipo de elemento tendrá un mantenimiento más intensivo o menos y su periodicidad será mayor o menor. Las principales razones para hacer un adecuado mantenimiento de edificios:

• Para conservar el propio patrimonio que, en la mayoría delas ocasiones, tanto ha costado crear.
• Para evitar las molestias que generan las averías en las instalaciones, las paradas de los servicios (como, por ejemplo, el ascensor), las obras imprevistas de reparación.
• Por obligación derivada de la normativa vigente en ese momento
• Por razones de seguridad (como, por ejemplo, un accidente en el ascensor; la explosión de una caldera de condensación…)
• Por razones de higiene y salud (un atasco en los desagües, la contaminación del agua,).
• Por razones de confort (una avería en la producción de agua caliente sanitaria, o para calefacción)
• Por razones económicas, ya que si no se acomete el mantenimiento preventivo adecuado, cuando llegue la inevitable avería, no habrá forma aceptable de soportar el gasto que originará la avería
• Una instalación mal conservada produce mayores consumos
• Una instalación envejecida u obsoleta rinde poco y consume mucho
• Un edificio mal conservado rebaja considerablemente el precio de mercado de su vivienda en el caso de que quisiera venderla.
• La falta de mantenimiento puede invalidar los seguros contratados y las garantías con que cuente la vivienda y el edificio.

Inspección visual

Durante la visita, se llevó a cabo un reportaje fotográfico, sobre el cual se irá explicando las diferentes patologías, deficiencias, faltas de mantenimiento y/o posibles vicios ocultos:

En las fotografías se muestra la zona del dormitorio de la vivienda, con las placas de falso techo que se desplomaron al colapsar el techo por exceso de peso al fallar el atirantado que une el falso techo con el forjado.

En la fotografía, se observa la oxidación de los elementos de sujeción de la placa con el atirantado que soporta el falso techo del dormitorio. Se supone que se han ido rompiendo, provocando el colapso al no poder aguantar los tirantes residuales el peso de la totalidad de la superficie soportada.

En las diferentes zonas de la vivienda, se encuentran instalados falsos techos de placas de escayola, que se estima que utilizan un sistema de sujeción similar al resto de la vivienda. Se recomienda revisar su estado mediante la realización de catas y verificación de la estabilidad del conjunto.

Durante la visita se le muestran efectos de humedades por capilaridad, las cuales se estiman de poca entidad, y habituales en este tipo de fincas en planta baja, de antigüedad elevada.

Conclusiones del informe

A la vista de las labores periciales desarrolladas, y una vez analizada la documentación aportada por el cliente, el perito que suscribe el presente informe emite las siguientes conclusiones según su leal saber y entender, dejando a mejor proveer y superior criterio.

• Como daño directo se estima la reparación del falso techo de la zona de dormitorio, se incluye la limpieza, retirada a vertedero de los escombros, y la instalación de nuevo falso techo mediante placas de cartón-yeso, así como la adecuación de la instalación de alumbrado. Importe estimado como partida alzada 952,00 € + IVA
• Se recomienda y así se le explico al cliente, que se llevará a cabo una revisión de las otras zonas en las cuales hay instalado falso techo para verificar su estabilidad y garantizar la seguridad del elemento. En el caso que se certifique por empresa especializada que el resto de falsos techos están afectados por patologías similares a la zona de dormitorio, se deberá de incrementar el importe de indemnización sumando las zonas que también presenten un estado similar.
• La finca presenta un estado de conservación acorde a la antigüedad de esta, precisará obras de mantenimiento de poca entidad.
• La valoración económica estimada para llevar a cabo la reparación de los VICIOS OCULTOS mencionados, precisa de un presupuesto de reparación detallado, y pruebas/catas en las zonas afectadas para determinar el alcance económico final de los mismos. No siendo posible emitir un importe final, hecho por el cual se solicita a la propiedad que encargue a empresa especializada las actuaciones necesarias para cuantificar, estos trabajos de reparación.
• Se adjuntan al presente informe diferentes presupuestos aportados por la propiedad, no siendo estos válidos para fijar el importe de reparación final, ya que dependen del alcance final de los mismos.
• Se estima como VICIO OCULTO, a criterio del técnico que suscribe el presente informe los siguientes puntos:
  • DESPLOME FALSO TECHOZONA DORMITORIO
  • POSIBLE MÁL ESTADO RESTO FALSOS TECHOS
• Se estima como PATOLOGIA,
  • HUMEDADES POR CAPILARIDAD

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