Perito Arquitecto

Los plazos arrancan con la recepción de la obra por el promotor, que consta en un acta, y no con la escritura de compra (artículo 6 de la LOE). Son diez años para los daños estructurales que comprometen la estabilidad del edificio; tres para los que afectan a la habitabilidad, como la estanqueidad, el ruido o el ahorro de energía, y uno para los acabados, a cargo del constructor (artículo 17.1). La acción prescribe a los dos años de producirse el daño (artículo 18.1).

Cada agente responde de sus propios errores, sea el proyectista, el constructor, el director de obra o el director de la ejecución (artículo 17.2 de la LOE). Si no se puede saber quién causó el daño, responden todos solidariamente, y el promotor responde siempre junto a ellos frente a los compradores (artículo 17.3). En los edificios de viviendas, además, el promotor debe contratar, salvo excepciones, un seguro u otra garantía de diez años para los daños estructurales, que protege también a los compradores posteriores (artículo 19 y disposición adicional segunda).

Son dos profesiones reguladas. El arquitecto necesita grado y máster habilitante; el arquitecto técnico, al que muchos siguen llamando aparejador, un grado (Órdenes EDU/2075/2010 y ECI/3855/2007). En un edificio de viviendas, el arquitecto redacta el proyecto y dirige la obra, y el arquitecto técnico dirige la ejecución material y controla la calidad de lo construido (artículos 10, 12 y 13 de la LOE). Al arquitecto técnico, la Ley 12/1986 le reconoce expresamente las peritaciones en su campo, la ejecución de obras (artículo 2). Y desde la reforma de 2025, la ley procesal (artículo 340.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) exige al perito dos condiciones: el título oficial de esa disciplina y poder justificar que la domina como experto.

Fotografíe las grietas con fecha, avise por escrito al vecino o a la empresa y encargue pronto un informe. El perito comprueba si los daños encajan con los derribos, las excavaciones o las vibraciones de la obra. Si no le une ningún contrato con quien la ejecuta, se suele reclamar por el artículo 1902 del Código Civil, y ese plazo es de un año desde que usted conoce el daño (artículo 1968.2; en Cataluña, tres años).

Depende del origen. Cada propietario debe conservar su piso y sus instalaciones privativas y responde de los daños que cause por descuido (artículo 9.1.b de la Ley de Propiedad Horizontal). La cubierta, la fachada, la estructura y las bajantes hasta la entrada en cada vivienda son elementos comunes (artículo 396 del Código Civil), y su conservación corresponde a la comunidad sin necesidad de acuerdo previo (artículo 10.1.a de la Ley de Propiedad Horizontal). El perito localiza por dónde entra el agua. Si el siniestro lo cubre su seguro del hogar o el de la comunidad, le puede ayudar un perito de seguros.

Al vendedor, si los defectos estaban ocultos y hacen la vivienda impropia para su uso o, de haberlos conocido, usted habría pagado menos o no la habría comprado (artículo 1484 del Código Civil). El plazo es corto: seis meses desde la entrega (artículo 1490; en Cataluña, su Código civil da más margen). Si el edificio es reciente, pueden seguir abiertos los plazos de responsabilidad de la LOE, que también amparan a los compradores posteriores. El perito determinará si el defecto ya existía y si era visible al comprar.

Dentro de su piso, un propietario solo puede hacer obras que no perjudiquen la seguridad, la estructura, la imagen exterior del edificio ni los derechos de los demás, y debe avisar antes a la comunidad; fuera de él, no puede alterar nada (artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal). El perito comprueba qué se ha hecho, si afecta a un muro de carga o a la fachada y si necesitaba licencia u otro permiso, algo que fija la legislación urbanística de cada comunidad autónoma (artículo 11.3 de la Ley de Suelo).

Sí. Indíquenos el municipio del inmueble, que el perito tendrá que visitar, y buscaremos profesionales que puedan desplazarse.